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Intro ......

 

인문적 특성으로 인하여 부동산시장은 일반재화시장과 다르다. 물건별 평가 제1장. 감정평가 3방식 제 6 장.(경제적 가치 표시 기능에 중점) 3) 이원설 감정과 평가를 엄격히 구별하는 학설로서 평가는 감정작업의 토대 위에 성립한다고 주장한다 4) 3원설 상기 이원설의 기능에 컨설팅 등의 개념이 포함된다는 견해이다.(감정평가의 필요성, 동산, 3원설이 현실적 요청에 부합한다 할 것이다. 지역분석 및 개별분석 제 4 장. 부동산 감정평가의 기초(부동산 평가의 본질) 1) 제1절. 2) 감정(appraisal) 과 평가(valuation)2) (1) 평가(valuation) - ‘가치를 추계 하다’라는 뜻, 전문가의 필요성/윤리성)) 2) 감정평가의 필요성 (복/합/사/다) (1) 가격 형성 요인의 복잡?다양성 ① 가격 형성 요인이 복잡?다양하며 ② 복잡한 법률 관계가 존재한다.부동산 평가의 의의 1) 감정평가의 개념 감정평가란 부동산 및 동산 기타 자산 등의 소유권 및 기타 권리이익의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.(지가공시법  ......

 

 

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공인중개사 자료 공인중개사 감정평가론 이론정리

 

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제 3편. 감정평가론

 

 

제 1 장. 부동산 감정평가의 기초

제 2 장. 부동산 가격이론

제 3 장. 지역분석 및 개별분석

제 4 장. 감정평가의 절차

제 5 장. 감정평가 3방식

제 6 장. 물건별 평가

 

 

 

 

 

 

 

 

제1장. 부동산 감정평가의 기초(부동산 평가의 본질) 1)

 

제1절. 감정평가(부동산평가)의 개념 및 의의

 

1.부동산 평가의 의의

1) 감정평가의 개념

감정평가란 부동산 및 동산 기타 자산 등의 소유권 및 기타 권리이익의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.(지가공시법 제 2조) 감정평가의 대상은 부동산, 동산, 기타 자산이고, 측정가치는 시장의 객관적 경제적 가치를 의미한다.

 

2) 감정(appraisal) 과 평가(valuation)2)

(1) 평가(valuation)

- ‘가치를 추계 하다’라는 뜻, 자산의 경제적 가치를 판정하고 그 결과를 화폐액으로 표시하는 일

 

(2) 감정(appraisal)

- 대상부동산에 결부된 특정 권익의 진위?적부?선악판정(성격, 질, 가치 및 효용 등)하는 일

- Appraisal은 Valuation의 개념 외에도 ‘컨설팅(consulting)과 평가검토(appraisal review)가 포함된 보다 광의의 개념이다.

 

2. 감정평가 개념에 대한 학설

1) 개설

감정과 평가의 의미를 동일한 개념으로 볼 것인가에 따라 1원설과 2원설이 대립하며, 새로운 견해로서 감정평가 개념을 확장하여 ‘컨설팅업무’등을 포함한 3원설이 대두되고 있다.

 

2) 1원설

감정평가 기능을 동일시하는 학설로서 부동산에는 진위?적부 개념이 없이 단지 평가에 있어서 감정이 평가를 선행한다고 주장 대체로 평가의 기능적 측면에 치중하는 경향이 있다.(경제적 가치 표시 기능에 중점)

 

3) 이원설

감정과 평가를 엄격히 구별하는 학설로서 평가는 감정작업의 토대 위에 성립한다고 주장한다

 

4) 3원설

상기 이원설의 기능에 컨설팅 등의 개념이 포함된다는 견해이다.(감정평가는 궁극적으로 가격을 산정하는 작업이지만 가격산정작업에서 파생되는 각종 제 문제에 대한 타당성 분석작업 또한 감정평가 개념에 당연히 포함된다.)

 

5) 소결

실무에서는 1원설이 현실적이나 이론적 연구의 확장 및 감정평가의 신뢰성 확보, 감정평가 제도의 발전을 위해 2, 3원설이 현실적 요청에 부합한다 할 것이다.

 

 

3. 부동산 평가의 필요성

1) 개설

부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산의 합리적 시장이 형성되지 않고, 이에 따라 그 시장에서 형성되는 가격 또한 균형가격이 될 수 없다. 따라서 불완전한 부동산시장에 합리성을 부여하는 작업이 필요하게 되며 이것이 곧 감정평가의 필요성이다.(감정평가의 필요성, 전문가의 필요성/윤리성))

 

2) 감정평가의 필요성 (복/합/사/다)

(1) 가격 형성 요인의 복잡?다양성

① 가격 형성 요인이 복잡?다양하며 ② 복잡한 법률 관계가 존재한다.

③ 따라서 부동산의 복잡한 가격형성요인 및 법적 요인 분석을 위한 전문가의 감정평가 활동이 필요하다

 

(2) 합리적 시장의 부재

① 토지의 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산시장은 일반재화시장과 다르다.

② 따라서 균형가격이 성립되지 못하며 ③ 일물일가 법칙 또한 성립할 수 없다.

④ 따라서 전문가에 의한 합리성의 부여 및 합리적 시장참여자의 행태를 부동산시장에 반영하는 작업이 필요하다. 이를 통하여 적정하고 객관적인 가치 추계가 가능하게 된다.

 

(3) 부동산의 사회성 공공성

① 국토?용도?경제비중?환경성 등 부동산 자체는 사회성?공공성을 가진 재화이다.

② 이는 부동산에 공적제한(국가개입)을 가하는 근거가 되며,

③ 이러한 부동산을 전문가에 의한 적정한 가격 산정과정을 통하여 사회 공공에 순기능을 수행하여야 한다.

 

(4) 가치(가격) 다원성

① 대상 부동산은 부동산의 성격,

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