오피스용 빌딩의 개발사업 등이다. - 자산운용 기능을 리츠내부에 두어 자기관리의 형태를 취하더라도 별도의 자산운용회사를 자회사로 설립하고 그 자회사가 운용위탁을 받아 리츠의 자산을 관리하는 것이 일반적이다. Ⅱ. 부동산투자회사의 개념과 구조 가. 리츠의 개념과 구조 . , 대출의 형태에 더욱 가깝다고 할 수 있다. 리츠의 개념 - 부동산투자신탁(Real Estate Investment Trusts: REITs)이라 함은 다수의 대중투자자로부터 모집된 자금을 가지고 부동산소유지분(Real Estate Equity Ownership)이나 주택저당증권(Mortgage-Backed Security: MBS) 등의 부동산에 투자하여 그 운영으로 인한 이익을 투자자들에게 되돌려 주는 제도를 말한다. 개념과 구조, 대신 부동산신탁회사가 특정 부동산 소유자(개발회사)와 체결한 토지신탁 또는 관리처분신탁 계획에 대해 개발자금을 대출하고 이에 따른 투자수익(예: 분양수입금)을 대출원리금의 형태로 수취하는 것이 대부분이다. 부동산은 통상적으로 그 규모가 크기 때문에 ......
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Ⅰ. 개념과 구조, 현황
1. 리츠의 개념과 구조
가. 리츠의 개념
- 부동산투자신탁(Real Estate Investment Trusts: REITs)이라 함은 다수의 대중투자자로부터 모집된 자금을 가지고 부동산소유지분(Real Estate Equity Ownership)이나 주택저당증권(Mortgage-Backed Security: MBS) 등의 부동산에 투자하여 그 운영으로 인한 이익을 투자자들에게 되돌려 주는 제도를 말한다. 부동산은 통상적으로 그 규모가 크기 때문에 부동산 자체에 대한 단일증권화를 통하여 하나의 거래대상으로 취급되기에는 매우 어렵다. 따라서 부동산의 증권화를 통하여 이를 여러 개의 증권으로 나누어 투자함으로써 그 유동성을 높일 수 있는 부동산간접투자제도가 바로 부동산투자신탁이다.
나. 리츠의 구조
- 리츠의 지분은 부동산을 증권화한 상품으로 리츠를 중심으로 부동산 시장과 자본시자의 이해당사자들이 상호 연결된 구조로 되어있다.
- 설치된 리츠는 자본시장에서 각종 유가증권을 발행하여 투자자를 모집하고 이 자금으로 부동산을 매입한다.
- 자산운용 기능을 리츠내부에 두어 자기관리의 형태를 취하더라도 별도의 자산운용회사를 자회사로 설립하고 그 자회사가 운용위탁을 받아 리츠의 자산을 관리하는 것이 일반적이다.
- 리츠산업과 관련하여 부동산 시장 맟 금융시장의 다양한 외부 이해당사자들이 참여한다(신용평가 회사,주간사 금융기관,부동산정보회사,유가증권보관회사,증권거래소,금융감독원 등)
2. 부동산투자회사의 개념과 구조
가. 부동산투자신탁의 개념
- 시행사등에 아파트를 짓는 자금을 빌려주는 형태라고 볼 수 있다. 따라서 투자자들은 개발이익을 향유하는 것은 불가능하며, 대신에 시행사등이 분양을 통하여 우선 변제를 하게 되므로 일반 예금보다 조금 더 높은 이율을 받는다. 즉, 대출의 형태에 더욱 가깝다고 할 수 있다. 즉, 리츠는 도심 빌딩과 오피스텔 등 수익형 부동산을 매입해 임대료나 시세차익을 주된 수입원으로 하고 부동산투자신탁은 은행이 개발사업에 대출하는 형태로 자금을 운용하면서 대출이자를 받는다.
나. 부동산투자회사의 구조
신탁업법에 근거한 은행이 신탁계정의 설정 및 관리와 운용의 주체로서, 자산보관기능에 더하여 부동산의 매입과 개발, 이에 따른 대출, 부동산관련 유가증권 운용의 기능을 담당하는 구조이다. 부동산 개발사업이란 은행이 부동산신탁의 위탁자가 되어 수익증권 발행을 통해 조성된 자금으로 직접 부동산을 매입하거나 개발자금을 제공하는 형태로서 은행이 위탁자인 동시에 개발자금의 공급자가 되어 토지개발에 따른 운용수익을 투자자에게 배당하는 것인데, 사업의 채산성이 높으면 상대적으로 배당이 커지게 된다. 그렇지만 현재까지 발매 운영된 은행 부동산투자신탁 상품을 보면 은행이 직접 부동산 개발사업에 참여하는 경우는 드물고, 대신 부동산신탁회사가 특정 부동산 소유자(개발회사)와 체결한 토지신탁 또는 관리처분신탁 계획에 대해 개발자금을 대출하고 이에 따른 투자수익(예: 분양수입금)을 대출원리금의 형태로 수취하는 것이 대부분이다. 그리고 나머지 여유자금은 부동산유동화 상품인 MBS채권 등 부동산관련 채권으로 포트폴리오 측면에서 매입하는 경우가 있다.
부동산투자신탁은 투자대상, 사업구조 등에 따라 다양한 형태의 구조가 만들어지나, 주로 은행, 시행사(개발회사), 시공사, 부동산신탁사가 주요한 사업주체들이다. 이들간에 부동산 개발사업을 위한 업무협약이 체결되고, 은행은 모집된 펀드자금으로 시행사가 수행하는 개발사업에 대출을 하고, 당해 사업의 개발수익을 대출금이자율 등에 반영하여 투자수익을 수취하는 것이다. 주요 투자대상사업은 아파트 및 주상복합 개발사업, 오피스용 빌딩의 개발사업 등이다.
Ⅱ.특징와 종류
1. 리츠와 부동산신탁법의 특징 비교
- 표그리기
2. 리츠와 부동산투자신탁의 종류
1) 리츠의 종류
- 리츠는 일반적으로 소유형,간접소유형 및 혼합형으로 분류하고 있다.
초기에는 직접 소유형 방
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