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가스 등), 경제성분석이라고도 한다.부동산개발의 위험과 타당성분석 1.. 2) 시장위험 (1) 시장위험의 개념 부동산시장은 끊임없이 변화하고 있다. . ③ 세후현금수지분석 : 전 단계에서 행해진 ‘예상수지명세서’를 확장하여 미래의 세후현금수지를 계산하고, 투자분석, 후자의 둘을 타당성분석, 개발사업에 대한 환경단체의 여론이나 해당 지역주민들의 정서 등도 고려해야 한다.. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 많은 도움을 준. , 영업경비, 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 것을 말한다. 할인현금수지모형은 경제성분석의 중요한 틀을 제공한다. (2)시장분석의 역할 ① 시장분석은 주어진 부지를 어떠한 용도로 이용할 것인가를 결정하는 역할을 하는데, 시장성분석,이처럼 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다. 3) 비용위험 비용을 정확하게 추계한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 전자의 셋을 시장분석이라고 하고, 사회적 제약조건에 대한 분석도 포함된다. 시장연구 또는  ......

 

 

Index & Contents

부동산학 업로드 부동산개발의 위험과 타당성분석

 

[부동산학] 부동산개발의 위험과 타당성분석

 

부동산개발의 위험과 타당성분석

 

1. 부동산개발의 위험(개법/시비)

1) 법적위험

부동산의 개발에는 여러 가지 법적 제한이 따른다. 지역지구제나 각종 토지이용규제, 공공서비스의 이용 여부 및 이용허가(상하수도, 전기, 가스 등), 개발사업에 대한 환경단체의 여론이나 해당 지역주민들의 정서 등도 고려해야 한다.

 

2) 시장위험

(1) 시장위험의 개념

부동산시장은 끊임없이 변화하고 있다. 상황에 따라서는 개발된 부동산이 매도되지 않거나, 이자율의 상승으로 추가적인 금융비용의 부담을 안을 수도 있다. 이처럼 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.

(2) 시장성연구

① 시장연구

개발된 부동산이 시장에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 시장성 연구라 한다. 시장연구 또는 시장분석이란 특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것을 말한다.

② 흡수율분석(absorption rate analysis)

흡수율분석이란 시장...부동산개발의 위험과 타당성분석

 

1. 부동산개발의 위험(개법/시비)

1) 법적위험

부동산의 개발에는 여러 가지 법적 제한이 따른다. 지역지구제나 각종 토지이용규제, 공공서비스의 이용 여부 및 이용허가(상하수도, 전기, 가스 등), 개발사업에 대한 환경단체의 여론이나 해당 지역주민들의 정서 등도 고려해야 한다.

 

2) 시장위험

(1) 시장위험의 개념

부동산시장은 끊임없이 변화하고 있다. 상황에 따라서는 개발된 부동산이 매도되지 않거나, 이자율의 상승으로 추가적인 금융비용의 부담을 안을 수도 있다. 이처럼 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.

(2) 시장성연구

① 시장연구

개발된 부동산이 시장에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 시장성 연구라 한다. 시장연구 또는 시장분석이란 특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것을 말한다.

② 흡수율분석(absorption rate analysis)

흡수율분석이란 시장연구의 한 방법으로 부동산의 수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것을 의미하는데, 시장에 공급된 부동산이 일년 동안 시장에서 얼마만큼의 비율로 흡수되었는가를 분석하는 것을 말한다. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 많은 도움을 준다.

(3) 시장위험과 개발사업의 가치

개발사업의 완성이 가까울수록 시장위험은 줄어드는 반면, 그것의 가치는 증대한다. 따라서 개발업자는 대상부동산을 언제 매도 또는 임대할 것인가를 신중하게 결정해야 한다.

 

3) 비용위험

비용을 정확하게 추계한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 인플레가 심한 경우에는 개발기간 중에도 비용이 자주 변동한다. 따라서 개발기간이 길수록, 비용위험도 아울러 커진다.

 

2. 부동산개발의 타당성분석

부동산분석의 체계로는 지역경제분석, 시장분석, 시장성분석, 타당성분석, 투자분석으로 구분할 수 있다. 전자의 셋을 시장분석이라고 하고, 후자의 둘을 타당성분석, 투자분석, 경제성분석이라고도 한다.

지역경제분석 < 시장분석 < 시장성분석 < 타당성분석 < 투자분석 (지/시/성/타/자)

 

1) 시장분석

(1) 개념

시장분석에는 개발사업이 안고 있는 물리적, 법적, 경제적, 사회적 제약조건에 대한 분석도 포함된다. 시장분석의 목적은 특정한 개발사업에 대해 개발업자가 투자결정을 하기 위해 필요한 모든 자료를 제공하는 데에 있다.

(2)시장분석의 역할

① 시장분석은 주어진 부지를 어떠한 용도로 이용할 것인가를 결정하는 역할을 하는데, 주변의 토지이용이 특정부지의 용도에 미치는 영향을 입지효과라 한다.(적지론)

② 특정한 용도에 어떠한 부지가 적합한가를 결정해 주는 역할을 한다.(입지론)

 

2) 경제성분석

(1) 개념

경제성분석이란 시장분석의 결과 주어진 자료를 토대로 하여, 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 것을 말한다. 할인현금수지모형은 경제성분석의 중요한 틀을 제공한다.

(2) 경제성분석의 역할

① 토지비용과 개량물비용의 추계 : 개발사업에 드는 총비용을 추계하고 이것을 토지부분과 개량물부분으로 나누다.

② 세전현금수지분석 : 예상되는 영업소득, 영업경비, 부채서비스액을 분석하여 세전현금수지를 추계 한다.

③ 세후현금수지분석 : 전 단계에서 행해진 ‘예상수지명세서’를 확장하여 미래의 세후현금수지를 계산하고, 이를 현재가치로 환원한다. 이것은 통상적으로 예상보유기간을 기준으로 한다.

④ 투자결정 : 이상의 분석결과를 토대로, 순현가법이나 내부수익률법을 적용하여 최종의 투자결정을 한다.

 

 

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